はじめに：「また管理会社に言いなり…」そのモヤモヤ、正解です
「クロス張替：18万円」「ハウスクリーニング：2.5万円」——明細を見ても、これが適正なのか高いのか判断できない。なんとなく高い気がするけど、管理会社に強く言えば関係が悪くなるかもしれない……。
副業大家ならほぼ全員が経験するこの”もやもや”、実は正しい直感です。
管理会社経由の原状回復費用には、相場の15〜30%のマージンが上乗せされているのが業界の実態。 1戸あたりに換算すると、3〜8万円があなたの手元から消えています。
この記事では、直接発注によるマージン削減の手続きを、数字・交渉文面・チェックリストつきで完全解説します。本業で忙しいサラリーマン大家でも、今月から実践できる内容だけを厳選しました。
直接発注で削減できる金額【費用相場比較表】
壁クロス張替の費用相場
原状回復工事で最も費用がかかるのがクロス（壁紙）の張替です。
| 発注方法 | 単価（㎡あたり） | 50㎡の部屋での費用 |
|---|---|---|
| 管理会社経由 | 1,500〜2,500円 | 75,000〜125,000円 |
| 直接発注 | 1,000〜1,800円 | 50,000〜90,000円 |
| 削減額 | 500〜700円/㎡ | 25,000〜35,000円 |
管理会社のクロス単価に含まれるのは、材料費・施工費・業者手配費・管理会社マージン（15〜30%） です。直接発注ではこのマージン部分がそのままオーナーの利益になります。
クロス単価に含まれる内訳
管理会社経由の場合：
– 材料費（クロス本体）：600〜800円/㎡
– 施工費：400〜600円/㎡
– 手配・管理費：200〜400円/㎡（マージンを含む）
– 小計：1,500〜2,500円/㎡
直接発注の場合：
– 材料費：600〜800円/㎡
– 施工費：400〜600円/㎡
– 小計：1,000〜1,800円/㎡
この差が直接的な削減額となります。
床張替（フローリング）の相場差
フローリング張替は単価が高いため、マージンの絶対額も大きくなります。
| 発注方法 | 単価（㎡あたり） | 20㎡リビングでの費用 |
|---|---|---|
| 管理会社経由 | 4,000〜7,000円 | 80,000〜140,000円 |
| 直接発注 | 2,500〜5,000円 | 50,000〜100,000円 |
| 削減額 | 1,500〜2,000円/㎡ | 30,000〜40,000円 |
フローリングの重ね張り（上張り）か、既存剥がし+新規貼りかによっても単価は変わります。直接発注時は施工方法も含めて業者に確認しましょう。
施工方法による単価差
- 重ね張り工法：2,500〜4,000円/㎡（既存床をそのまま活かす）
- 貼り替え工法：4,000〜5,000円/㎡（既存床を撤去して新規施工）
築年数が古い物件では既存床の状態を見てから判断することが重要です。
クリーニング費用の削減幅
ハウスクリーニングは最もマージンが乗りやすい工事のひとつです。管理会社が複数業者をまとめて一括契約しているため、個別に直接発注するだけで大幅削減が可能です。
| 発注方法 | 1Kの場合 | 2LDKの場合 |
|---|---|---|
| 管理会社経由 | 15,000〜30,000円 | 25,000〜50,000円 |
| 直接発注（5社相見積） | 8,000〜15,000円 | 15,000〜25,000円 |
| 削減額 | 7,000〜15,000円 | 10,000〜25,000円 |
相見積もりを5社取ることで、最大50%の削減が実現した事例も少なくありません。
3項目合計での削減効果
1戸あたりの削減額試算（2LDKの標準的なケース）：
| 工事項目 | 管理会社経由 | 直接発注 | 削減額 |
|---|---|---|---|
| クロス（50㎡） | 100,000円 | 65,000円 | 35,000円 |
| フローリング（20㎡） | 110,000円 | 75,000円 | 35,000円 |
| ハウスクリーニング | 35,000円 | 20,000円 | 15,000円 |
| 合計 | 245,000円 | 160,000円 | 85,000円 |
1戸あたり3〜8万円の削減は、十分に現実的な数字です。 物件数が複数あれば、年間で数十万円規模の改善効果が期待できます。
直接発注がおすすめの副業大家・条件チェック
直接発注に向く大家像（チェックリスト）
以下の項目で当てはまるものが多いほど、直接発注のメリットが大きいです。
✅ 物件数3戸以上 — 業者の継続発注が見込める
✅ 年間原状回復費用20万円以上 — 削減額の絶対値が大きい
✅ 時間的余裕がある — 相見積もり・業者調整に対応できる
✅ 業者ネットワークを構築できる — リフォーム業者や清掃業者と関係を作れる見込みがある
✅ メールでの細かいやり取りに対応できる — 発注書・契約書・保証条件など書面作成が必要
✅ クレーム対応の判断ができる — 施工不良時に業者と交渉できる度量がある
✅ エリア内の相場に詳しい — 地元の賃貸市場を理解している
当てはまる項目： 個
5個以上なら直接発注の実践をお勧めします。
管理会社経由がおすすめなケース
以下に該当する場合は、管理会社経由のメリットの方が大きい可能性があります。
❌ 物件1〜2戸 — 業者確保に手間がかかる割に削減額が限定的
❌ 全国各地に分散 — 地元業者ネットワークを構築しにくい
❌ 対応に時間を割けない — 見積もり・発注・工事立会いの調整が負担
❌ 品質保証を重視 — 施工不良時のトラブル対応が不安
❌ 管理会社との関係を崩したくない — 営業上の信頼関係が重要
❌ クレーム対応の経験がない — 業者との交渉に自信がない
このうち3個以上当てはまる場合は、現状維持も選択肢として検討してください。
直接発注の3つのステップ
ステップ1：管理委託契約書を確認する
直接発注を始める前に、契約書の発注権限を明確にする ことが法的トラブル回避の第一歩です。
確認すべき契約条項
「原状回復工事」「修繕工事」に関する条項を探してください。
パターンA：権限明記型（直接発注が容易）
「原状回復工事は賃貸人（オーナー）が発注し、当社は工事立会い・品質確認のサポートを行う」
この記載があれば、直接発注は完全に自由です。
パターンB：委任型（相談が推奨）
「原状回復工事は当社が手配し、賃貸人に報告する」
この場合、直接発注は法的に可能ですが、管理会社に事前相談することで関係悪化を防げます。
パターンC：専任型（交渉が必要）
「原状回復工事は当社の指定業者に限定する」
この場合、契約更新時に条項の変更を交渉する必要があります。
ステップ2：相見積もりを取る
最初は「相見積もりの要求」という形で動くことで、管理会社との関係を保ちながら相場を把握できます。
相見積もりを取る前の準備
1. 退去立会いで損傷箇所を記録する
- スマートフォンで全室の写真を撮影
- 損傷箇所と原因（故意・過失・通常損耗）を記録
- 日付と時刻をメモしておく
2. 仕様書を自分で作成する
相見積もりで各社が異なる仕様で提案されては比較できません。以下の項目を統一して依頼しましょう。
【仕様書テンプレート】
■ クロス張替
- 貼付範囲：全室
- クロス仕様：ビニル壁紙（量産品相当）
- 下地調整：軽微な補修含む
- 既存クロス処分：含む
■ 床張替
- 貼付範囲：リビング・廊下（合計20㎡）
- 床材仕様：複合フローリング（12mm厚）
- 施工方法：既存床撤去・根太調整・新規貼り
- 既存床処分：含む
■ ハウスクリーニング
- 清掃範囲：全室・トイレ・浴室・キッチン
- 仕上がり基準：入居可能状態
- 除外項目：エアコン内部洗浄（別途発注）
この仕様書を3〜5社に同時に送付し、統一された条件での見積もりを取ります。
相見積もり依頼メール（テンプレート）
【件名】原状回復工事の見積もり依頼（〇〇号室、〇年〇月〇日退去）
いつもお世話になっております。
このたび、下記物件の原状回復工事について、複数業者での見積もりをとらせていただきたく、
お声がけさせていただきました。
【物件情報】
物件名：〇〇マンション〇〇号室
面積：55㎡（1LDK）
退去予定日：〇年〇月〇日
【希望工事内容】
別紙仕様書をご参照ください。
【希望納期】
見積回答：〇年〇月〇日まで
工事実施：〇年〇月〇日～〇年〇月〇日
恐れ入りますが、下記項目を記載した詳細見積書をご提出いただけますでしょうか。
・各工事項目の単価・数量・施工面積
・材料品名・メーカー
・保証期間
・支払い条件
今後も継続案件が見込まれますので、まずは本件でお力添えいただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。
このメールの効果：
– 「複数社比較」という中立的な立場で相見積もりを正当化
– 「継続案件」を示唆することで業者のやる気を引き出す
– 「詳細見積」を要求することで、水増しや曖昧さを排除
ステップ3：業者を選定し、直接発注に移行する
相見積もりの結果から業者を選定し、管理会社への報告を行ったうえで直接発注に移行します。
業者選定のポイント
❌ 誤った選定方法：「最安値を選ぶ」
最安値の業者は、品質リスク・保証不備・後日のトラブルが懸念されます。
✅ 正しい選定方法：「相場の2〜3位から選ぶ」
| 順位 | 見積額 | 判定 |
|---|---|---|
| 1位 | 45,000円 | 相場より15%低い → ⚠️ 品質リスク懸念 |
| 2位 | 52,000円 | 相場基準 → ✅ 推奨 |
| 3位 | 54,000円 | 相場基準 → ✅ 推奨 |
| 4位 | 65,000円 | 相場より25%高い → ❌ 割高 |
業者選定時の追加確認項目：
- 電話で対応を確認 — メール対応だけでなく、電話での問い合わせ対応が丁寧か
- 現地見積もりを依頼 — 写真だけでなく、実際に物件を見に来る業者を選ぶ
- 保証内容を書面で確認 — 「保証期間1年」「不具合発生時は無償対応」を契約書に明記させる
- 施工実績を確認 — 過去の施工物件の写真やお客様の声をウェブで確認
管理会社への報告（最終ステップ）
相見積もりで業者が決まったら、管理会社に報告します。この段階で初めて「直接発注」の意思を伝えます。
【件名】原状回復工事の発注について（ご報告）
いつもお世話になっております。
先日ご提示いただいた〇〇号室の原状回復見積書について、相見積もりをとらせていただいた結果、
下記業者で実施させていただくこととなりました。
【選定業者】
工事内容：クロス・床・クリーニング一式
業者名：〇〇リフォーム
見積額：160,000円（税抜き）
工事予定期間：〇年〇月〇日～〇年〇月〇日
貴社には、引き続き以下業務をお願いさせたいと存じます：
・退去立会い及び鍵管理
・工事期間中の施工管理（簡易見守り）
・入居者クレーム対応窓口
品質確認はオーナーの私が責任を持ちますので、別途ご心配はおかけしません。
今後も物件管理業務についてはご継続でお願いしたく、よろしくお願いいたします。
このメールのポイント：
– 「決定済み」として押し切らず「報告」という丁寧な姿勢
– 管理会社の「引き続きの役割」を明確にして、疎外感を与えない
– 「品質管理はオーナーが責任を持つ」と宣言することで、管理会社への圧迫感をなくす
よくある水増し手口と見抜き方
副業大家が見落としがちな、管理会社経由の見積書に潜む”割高項目”を具体的に解説します。
手口①：クロス面積の水増し
実際の施工面積より10〜20%多く計上 するケースがあります。部屋の天井高と壁の長さから自分でも概算できます。
チェック方法：
間取り図の壁面積を自分で計算し、見積面積と比較してください。
【計算式】
施工面積（㎡） = 壁の周長（m） × 天井高（m） × 補正係数（0.85～0.95）
補正係数は、窓やドア、実際には貼らない部分を差し引いたもので、
通常は0.85～0.95程度です。
計算例：6畳ワンルーム（壁周長16m・天井高2.4m）の場合
概算施工面積 = 16m × 2.4m × 0.9 = 34.56㎡
見積書に「45㎡」と記載 → 差分10.44㎡
追加費用 = 10.44㎡ × 1,800円/㎡ = 18,792円の水増し疑い
この差が15%を超えていれば、見積書の内訳について書面で確認を求めてください。
手口②：不要な「全面張替」指定
部分的な補修で済む箇所でも、「入居者クレームになるので全面張替が必要」と一方的に判断されるケースがあります。
チェック方法：
退去立会いで自分が参加し、損傷箇所を記録します。
【記録するポイント】
1. 損傷場所：何㎡程度の範囲か
2. 損傷種類：クロスの浮き、穴、汚れ、など
3. 写真撮影：日付付きで記録
4. 修復方法の判定：部分補修 vs 全面張替
小さな穴であれば、「クロス補修パテ+色合わせ塗装」で対応可能な場合もあります。安易に全面張替を承認せず、見積業者に「この範囲なら部分補修で対応できないか」と問い合わせてください。
手口③：一式まとめ計上
見積書に「諸工事一式：8万円」という記載があれば、要注意です。
チェック方法と対応：
【確認メール文例】
工事内容の確認のため、下記項目について詳細見積書をご提出いただけますか？
1. 各工事項目の単価・施工面積・数量
2. 使用材料のメーカー・商品名
3. 廃材処分費（別途となっていないか）
4. 諸経費の内訳
入居者への説明資料として必要となりますので、
ご協力をお願いいたします。
「一式」という曖昧な記載は、見積書の信頼性を低下させるだけでなく、後で「実際にはこの部分は対象外」といったトラブルを招きます。必ず明細化を要求してください。
手口④：クリーニングの重複請求
「ハウスクリーニング」と「各設備クリーニング（エアコン・換気扇・レンジフード）」を別々に計上し、実質二重請求になっているケースがあります。
チェック方法：
見積書のハウスクリーニング項目に、以下の質問をしてください。
【確認すべき項目】
1. 「ハウスクリーニング」の清掃範囲に、エアコン・換気扇・レンジフードの
内部洗浄が含まれているか？
2. 含まれている場合、別途「設備クリーニング」で重複計上されていないか？
3. 含まれていない場合、なぜ除外されているのか？
【推奨する対応】
「ハウスクリーニングの範囲に、床・壁・水回りの清掃は含める。
ただし、エアコン内部洗浄は別途見積もりで対応する」
と明確に区分することで、重複請求を防ぎます。
管理会社との交渉術【角を立てない具体的な方法】
「直接発注したい」とストレートに伝えると関係が悪化するリスクがあります。“コスト管理の確認”という切り口 で進めるのがポイントです。
ステップ1：相見積もりの提示を求める（メール例）
まずは管理会社に相見積もりを要求するところから始めます。これだけでも費用が下がることがあります。
【件名】〇〇号室の原状回復費用について確認のお願い
いつもお世話になっております。オーナーの〇〇です。
先日ご提示いただいた原状回復見積書について、
費用管理の観点から複数社での相見積もりをとりたいと考えております。
貴社推薦業者の見積書と合わせて、私の方で2〜3社に見積依頼をしてもよろしいでしょうか。
最終的な業者選定については、ご相談のうえで進めたいと思います。
何かご懸念な点がございましたら、お聞かせください。
このメールのポイント：
– 「否定せず確認を求める」——管理会社の意見を尊重する姿勢
– 「管理会社を巻き込む」——「相談のうえで進める」と明記
– 「感謝の姿勢」——いつもお世話になっているというスタンス
ステップ2：直接発注に移行する際のトークスクリプト
相見積もりで大きな差額が出た場合、以下のように伝えます。
「相見積もりを取ったところ、〇〇社が同じ仕様で△万円でできることが分かりました。
今回はこちらで発注させていただいてもよいでしょうか？
品質確認はオーナーの私が責任を持ちます。
今後も管理業務はお任せしたいので、引き続きよろしくお願いします。」
交渉のポイント：
– 管理手数料は払い続ける — 原状回復工事の発注権だけを取り戻す
– 品質責任は自分が持つ — 管理会社に負担をかけない姿勢
– 今後の継続を示唆 — 一時的な関係ではなく、継続的なパートナーシップをアピール
交渉の”切り札”：セット発注値引き交渉
直接発注時には、複数工事のセット発注で値引きを引き出せます。
「クロス・クリーニング・床の3点セットで発注しますので、
セット割引をいただけますか？
また、次回退去時も継続発注を検討しています。」
値引き交渉の効果的なポイント：
| 交渉方法 | 期待できる値引き率 |
|---|---|
| 単体発注 | 0～5% |
| 2工事セット発注 | 5～10% |
| 3工事セット発注 | 10～15% |
| 継続発注約束 + セット発注 | 15～20% |
継続発注の示唆 は業者の最大の動機づけになります。保証期間は 最低1年間 を書面で確認することも忘れずに。
費用を下げるための実践テクニック
テクニック1：分離発注で最適業者を組み合わせる
管理会社への一括発注をやめ、工事内容別に最適業者に分割発注 するのが直接発注の基本戦略です。
【従来の発注フロー】
オーナー
↓
管理会社（マージン15～30%を上乗せ）
↓
施工業者
【直接発注フロー】
オーナー
├→ クロス専門業者（相見積3社）
├→ 清掃専門業者（相見積5社）
└→ 床材専門業者（相見積3社）
分離発注のメリット：
– 各業者が他社と競争するため、価格が自動的に下がる
– 専門業者なので品質が高い
– 工事期間が短縮される（並行施工が可能）
分離発注のデメリット：
– オーナーが複数業者と調整する手間が増える
– クレームが発生した場合の責任所在が複雑になる可能性
– 工事完了時の総合的な品質確認がオーナーの負担に
テクニック2：相見積もりの正しい取り方
相見積もりは「最安値を選ぶ」のが目的ではありません。適正価格の相場感をつかむ ことが本来の目的です。
相見積もりの実践手順：
【ステップ1】同じ仕様で3〜5社に依頼
- 仕様書は完全に統一する
- 納期・支払い条件も同じにする
- メール・書面で正式に依頼する（口頭は避ける）
【ステップ2】見積回答後に分析する
- 最安値と最高値の平均を算出
- 極端な最安値（平均の70%以下）は除外
- 2～3番目の価格帯の業者をピックアップ
【ステップ3】選定業者に追加確認
- 電話で対応の丁寧さを確認
- 現地見積もりに来てくれるか
- 保証内容を書面で約束してくれるか
見積比較表の作成例：
| 業者名 | クロス | 床 | クリーニング | 合計 | 備考 |
|---|---|---|---|---|---|
| A社 | 45,000 | 38,000 | 12,000 | 95,000 | 最安値 |
| B社 | 52,000 | 50,000 | 15,000 | 117,000 | 対応が丁寧 |
| C社 | 58,000 | 55,000 | 18,000 | 131,000 | 実績が豊富 |
| D社 | 65,000 | 62,000 | 20,000 | 147,000 | 割高 |
→ A社は最安値だが、B社の対応を確認したうえで B社 or C社を選定 が最適判断です。
テクニック3：タイミングで単価を下げる
リフォーム業者には繁忙期（3〜4月・9〜10月）と閑散期（7〜8月・12〜1月）があります。閑散期に発注すると10〜15%の値引きが期待できます。
業界の繁忙期・閑散期：
| 時期 | 特徴 |
よくある質問（FAQ）
Q. 管理会社の原状回復費用にはどのくらいマージンが含まれていますか？
A. 業界相場は15～30%です。1戸あたり3～8万円が上乗せされています。クロスやフローリングなどの大型工事ほどマージン額が大きくなります。
Q. 直接発注でいくら削減できますか？
A. 2LDKの場合、クロス・フローリング・クリーニング合計で約70～80万円削減可能です。最も効果が高いのはハウスクリーニングで最大50%削減も実現します。
Q. 管理会社に直接発注の希望を伝える際の注意点は？
A. 関係悪化を避けるため、丁寧で感謝の姿勢を込めた交渉が重要です。「コスト最適化」という前向きな理由として伝え、相見積もり5社から選定する方式が効果的です。
Q. ハウスクリーニングの相見積もりはどのように取得すればよいですか？
A. 地域の清掃業者5社程度に同じ条件で見積依頼します。直接発注なら相見積もりで最大50%削減可能です。業者選定時は施工事例と口コミを必ず確認してください。
Q. 直接発注すると管理会社との関係が悪くなりませんか？
A. 事前に丁寧に相談し、経営判断であることを説明すれば問題ありません。むしろ透明性のある運営として信頼される場合も多いです。
