退去費用の平均相場は？1R～2LDKの費用相場と大家が損しない交渉術【2026年版】

はじめに：この見積もり、本当に正しいのか？

「退去費用の請求書が届いたけど、この金額って妥当なの？」

副業大家をしていると、退去のたびにこんな不安が頭をよぎります。管理会社から送られてくる見積書には「ハウスクリーニング一式：85,000円」「クロス張替一式：120,000円」といった曖昧な記載がずらり。専門知識がないと、そのまま首を縦に振ってしまいがちです。

でも、その見積もりが相場の1.5～2倍に膨らんでいるケースは決して珍しくありません。本記事では、間取り別の退去費用の平均相場から、水増し請求の見抜き方、角を立てない交渉術まで、実務に即したノウハウをお伝えします。

退去費用の平均相場と基本知識

【相場一覧】間取り別・退去費用の平均相場（東京圏）

まず、退去費用の相場感をつかむために間取り別の費用帯を確認しましょう。以下は東京圏を基準にした平均的な目安です。

一般的に、通常使用による汚損であれば、退去費用の合計は賃料の0.5～1ヶ月分が一つの目安になります。故意・重大過失がある場合はこの倍以上になることもありますが、逆にいえば賃料2ヶ月分を超える請求が来たときは、内訳を精査すべきサインと考えてください。

また、同じ間取りでも築年数によって費用は大きく変わります。新築～築5年の物件は設備や内装が良好なため、交換・補修が多くなりやすい一方、築15年以上の物件は経年劣化による貸主負担分が増えるため、賃借人への請求額は相対的に下がる傾向があります。

1R/1Kの退去費用：5～15万円が相場

1R・1Kといった30～40㎡の小型物件では、主な費目は次の3つです。

• ハウスクリーニング：3～5万円
• クロス（壁紙）張替：2～5万円
• 設備補修・交換：0～5万円

新築物件で入居期間が短い場合はクロスの状態も良く、クリーニング費のみで収まるケースもあります。一方、入居期間が5年以上になると、クロスの経年劣化が進み、張替えが必要になることも多いですが、後述するガイドラインにより、その費用は原則として貸主負担となります。

1LDKの退去費用：15～35万円が相場

50～60㎡の1LDKになると、居室数が増えフローリングの張替えや洗面台まわりの修繕が加わります。

• ハウスクリーニング：5～8万円
• クロス張替（LDK＋居室）：5～10万円
• フローリング補修・張替：3～8万円
• 洗面台・設備補修：2～9万円

築年数別でシミュレーションすると、新築～築5年は修繕単価が高め（設備が高級）、築10～15年は経年劣化分の按分が増え、賃借人負担額が下がる傾向があります。

2LDKの退去費用：25～50万円が相場

70～80㎡の2LDKでは、複数居室の費用が積み上がることに加え、トイレ・浴室の設備交換が大きな変動要因になります。

• ハウスクリーニング：6～10万円
• クロス張替（全室）：8～15万円
• フローリング補修：5～10万円
• 浴室・トイレ設備交換：5～15万円

特に浴室のユニットバス交換やトイレのウォシュレット交換は高額になりやすく、耐用年数（概ね15年）を超えた設備は貸主負担が原則です。この点を見落とすと、数万円単位で損をしてしまいます。

退去費用の内訳を項目別に解剖

クリーニング費：3～8万円が最大の争点

退去費用のトラブルで最も多いのが、ハウスクリーニング費用の請求です。

国交省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』（2011年改訂版）では、「クリーニング費用は特約がない限り賃貸人（大家）負担」と明記されています。つまり、契約書に「退去時のクリーニング費用は賃借人負担とする」という特約がない場合、借主に請求できません。

「一式85,000円」といった定額請求が来た場合は、必ず「内訳の㎡単価を教えてください」と確認しましょう。相場は1㎡あたり800～1,500円程度ですので、35㎡の1Kであれば28,000～52,500円が目安です。これを大幅に超える場合は交渉の余地があります。

壁紙（クロス）張替費用：1㎡あたり350～500円が相場

クロスの張替え費用の相場は、材工込みで1㎡あたり350～500円です（高機能クロスや柄物は例外）。「一式120,000円」のような請求が来たら、まず総面積を計算して単価を割り出してください。

重要なのは、「経年劣化による変色・剥がれ」は貸主負担という原則です。入居期間が6年を超えると、クロスの残存価値は会計上ほぼゼロとなるため、賃借人が負担すべきコストは「張替えの手間代」程度にとどまります。

一方、タバコのヤニ汚れや落書き、画鋲以上の穴（例：壁に棚を固定するためのアンカーボルト跡）は故意・過失による損傷とみなされ、賃借人負担となります。入居時の写真記録があると、この判断が格段にしやすくなります。

よくある水増し手口と見抜き方

副業大家が知らずに損している「水増し請求」の典型パターンを紹介します。

手口1：「一式」請求で単価を隠す

「クロス工事一式：180,000円」のように単価を明示しない請求書は要注意です。見積書に項目別の数量・単価・合計が明記されていない場合は必ず内訳を請求してください。

📌 チェックポイント：㎡単価×面積＝合計金額が計算で確認できることが最低条件。

手口2：耐用年数を無視した全額交換請求

「エアコンが壊れているので交換費用15万円を全額請求します」——これは多くの場合、過剰請求です。エアコンの法定耐用年数は6年（国税庁の減価償却基準）。入居時にすでに4年経過している設備なら、残存価値は全体の約33%。賃借人が負担できるのはその割合分のみです。

手口3：入居前からの傷を退去時に請求

写真記録がないと、入居前からあった傷・汚れを退去時の損傷として請求されても反論できません。これを防ぐには入居時の現況確認書（チェックリスト）と写真・動画の保存が不可欠です。

こうした手口を知った上で、次は具体的な交渉の進め方を見ていきましょう。

管理会社との交渉術：角を立てない伝え方

管理会社との関係は長期にわたるもの。「文句をつける人」ではなく「知識のあるオーナー」として交渉することが大切です。

メール文面テンプレート

件名：○○号室 退去費用見積書の確認依頼

お世話になっております。○○（オーナー名）です。

先日ご送付いただいた見積書を拝見しました。内容を確認させていただく
うえで、以下の点を教えていただけますでしょうか。

1. クリーニング費用（85,000円）について
   → 面積（㎡）と㎡単価の内訳をご確認させてください。

2. クロス張替（120,000円）について
   → 総張替面積と㎡単価をご教示ください。
   → また、入居期間6年超の場合、国交省ガイドラインに基づく
     残存価値の按分を確認したいと考えています。

3. エアコン交換（150,000円）について
   → 設備の導入時期と耐用年数の残存割合をご確認ください。

ガイドラインを踏まえた形で適切に対応したいと考えておりますので、
ご確認のほどよろしくお願いいたします。

口頭交渉のトークスクリプト

「壁紙張替を1㎡×550円でご提示いただいていますが、私が調べた市場相場では350～500円が一般的なようです。見積書の原本もしくは施工業者の単価根拠をご共有いただけますか？設備についても、国交省ガイドラインに基づいて耐用年数内の項目は貸主負担とさせていただく方向で確認したいと考えています」

ポイントは「文句を言っている」ではなく「確認している」というスタンス。ガイドラインという公的な根拠を持ち出すことで、管理会社も「単なるクレーマー」ではなく「知識のあるオーナー」として対応せざるを得なくなります。

費用交渉と並行して、実際のコストを下げる実践テクニックも押さえておきましょう。

費用を下げるための実践テクニック

テクニック1：相見積もりは最低3社から

管理会社が手配する業者は、管理会社のマージン（10～30%）が上乗せされているケースがほとんどです。退去が発生したら、地元の内装業者・清掃業者から最低3社の独立した見積もりを取得しましょう。同じ作業内容でも20～40%の価格差が出ることはよくあります。

テクニック2：分離発注でマージンをカット

「ハウスクリーニングはA社、クロス張替はB社、フローリング補修はC社」というように工種別に分離発注することで、管理会社への一括発注よりコストを大幅に削減できます。初期は手間がかかりますが、信頼できる業者ネットワークを構築することが副業大家の長期的な資産になります。

テクニック3：退去後すぐに動く

退去から原状回復の発注まで時間が空くと、証拠写真の説得力が落ち、また業者の空きスケジュールが埋まってしまいます。退去日の翌営業日には現地確認と相見積もり依頼を開始するのがベストです。

テクニック4：異議は必ず書面（メール）で

口頭でのやり取りは証拠として残りません。交渉の記録はすべてメールで行い、「見積書・請求書・異議申立書」はすべて保存しておくことが鉄則です。

国交省ガイドラインの活用法

「経年劣化」vs「故意過失」の判断基準

国交省ガイドラインでは、原状回復の費用負担を以下のように区分しています。

副業大家が活用すべき3つの原則

1. クリーニング費：特約必須
   契約書に「クリーニング費用は賃借人負担」の記載がなければ、原則として大家負担。特約があっても、賃借人に不利すぎる特約は無効になるケースがあります（消費者契約法10条）。

2. 設備交換：耐用年数による按分
   法定耐用年数を超えた設備の交換費用は大家負担が原則。耐用年数内であっても、賃借人の過失がなければ按分計算が必要です。

3. クロス：6年で残存価値ゼロ
   入居期間が6年を超えるクロスは残存価値がほぼゼロ。賃借人に請求できるのは「張替えの原状回復手間代」のみとなります。

このガイドラインを手元に置いておくだけで、不当な請求に対する対抗力が格段に上がります。国交省ウェブサイトから無料でダウンロードできますので、ぜひ手元に保存しておきましょう。

まとめ：副業大家が今すぐできる3つのアクション

退去費用の平均相場と交渉術を一通り押さえたところで、明日から実践できる3つのアクションをお伝えします。

✅ アクション1：契約書の特約を今すぐ確認する

現在管理している物件の賃貸借契約書を開き、「原状回復」「クリーニング費用」に関する特約の有無を確認してください。特約がなければガイドライン準拠が原則です。

✅ アクション2：入居時・退去時の写真記録を徹底する

今入居中の物件がある場合、次の更新・退去に備えて室内の写真記録フォルダを整備しましょう。日付入りの写真・動画は最強の証拠になります。

✅ アクション3：地元の内装・清掃業者と関係を作る

管理会社に頼り切らず、自分で相見積もりを取れる業者を2～3社リストアップしておきましょう。このネットワークがあるだけで、退去費用の交渉力は大きく変わります。

退去費用は「言われたまま払うもの」ではありません。正しい相場の知識と国交省ガイドラインを武器に、適正な費用負担を実現するのが、長期的に収益を守る副業大家の姿勢です。最初は少し手間に感じるかもしれませんが、1件ごとの積み重ねが、あなたの不動産投資の利回りを確実に底上げしていきます。

📌 免責事項：本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務アドバイスを構成するものではありません。具体的なトラブル対応については、弁護士・不動産専門家へのご相談をお勧めします。

よくある質問（FAQ）

Q. 退去費用の相場はいくらですか？
A. 1R/1Kは5～15万円、1LDKは15～35万円、2LDKは25～50万円が目安です。一般的に賃料の0.5～1ヶ月分が相場とされています。

Q. ハウスクリーニング費用は借主が負担する必要がありますか？
A. 国交省ガイドラインでは、特約がない限りクリーニング費用は大家負担です。契約書を確認し、特約がなければ請求を拒否できます。

Q. 退去費用が相場より高い場合、交渉できますか？
A. はい。見積書の内訳確認、複数業者の相見積もり、経年劣化の按分確認など、根拠を示して交渉することが重要です。

Q. 築年数が古い物件の退去費用は安くなりますか？
A. はい。築15年以上の物件は経年劣化による貸主負担分が増えるため、賃借人への請求額は相対的に下がります。

Q. クロス張替えは誰が負担しますか？
A. 通常の使用による経年変化は貸主負担ですが、落書きなど故意の汚損は賃借人負担です。国交省ガイドラインで負担区分が定められています。